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2000亿地产债将到期 龙头房企争相境外发债“补血”

发表时间:2018-11-09 20:23 来源:网易股票

  2000亿地产债将到期,龙头房企争相境外发债“补血”,房地产信用债发行规模达4727亿元超去年全年

  罗曼

  Wind数据显示,今年1月份~11月9日,房企信用债发行规模已超4727亿元,远超去年全年。

  10月份以来,包括恒大、万科、碧桂园、中海在内的多家房企密集披露发债计划。为护航发债成功,不少房企主动上调公司债利率,尤其是中国恒大宣布获准发行2-5年期合计18亿美元、最高利率达13.75%的优先票据,这也是今年以来中国企业发行最大规模的美元债记录。

  龙头房企争相境外发债

  房地产市场今年以来日子变得愈发不好过,万科喊出了“活下去”的口号,中原做出了“排队等死”的判断,碧桂园集团总裁莫斌认为未来会二八分化,大鱼吃小鱼。加上多项政策出台防范房地产行业的债务风险,房企融资环境持续收紧。数据显示房地产企业的融资利率已经升到了2017年以来的高位,与此同时,Wind统计结果显示,房企债券明后年将迎来兑付高峰期。

  多重背景叠加下,房企吹响了争抢发债的集结号。

  11月8日,中国恒大公告显示,其附属公司景程有限公司发行5.65亿美元于2020年到期的11%优先票据、6.45亿美元于2022年到期的13%优先票据、5.9亿美元于2023年到期的13.75%优先票据,在新加坡证券交易所上市及挂牌。三笔票据合计融资金额达18亿美元,约合人民币125亿元。

  值得一提的是,在这18亿美元的融资中,恒大集团董事局主席许家印及全资持有的XinXin公司将各自认购2.5亿美元的2022年票据及2.5亿美元的2023年票据,本金总额为10亿美元。

  查阅恒大过往债券发行记录,此次利率成本打破了过往几年的纪录。恒大2010年曾发行13.5亿美元、利率13%的企业债。

  据港媒报道,恒大原计划通过发行上述债券融资20亿至30亿美元,然而市场反应冷淡,最终不得不缩减规模。但这一说法并没有得到恒大的确认。

  美元发债利率如此之高,在人民币对美元贬值预期的环境下,有市场分析人士认为,这笔债务的资金成本或高达20%。

  不仅是恒大,曾豪掷200亿元接盘万达酒店的富力地产也在着急找粮过冬。

  11月5日,富力地产(02777.HK)发布公告称,拟发行不超过8.06亿股新H股,发行价不低于前五个交易日收市价平均数的80%,若以每股12港元的均价计算,此次融资额约100亿港元。

  对于募集资金用途,富力地产表示,将全部用于补充公司资本金,其中包括但不限于用于偿还公司债务、补充公司营运资金。换言之,就是公司负债过高,资金紧张是本次增发的重要原因。这是富力地产2005年上市以来首次进行股权再融资。

  自公司11月5日发出增发融资公告后,股价连跌,截至今日收盘报11.64港元,日跌幅1.85%,自11月5日以来股价累计跌幅达12.48%。

  Wind数据显示,富力地产在2018年发行了11期短期融资债券,品种为到期一次还本付息,利率由最开始的5.3%左右上升到最新一期的6.5%。

  房地产信用债发行规模达4727亿元

  10月份以来,包括万科、碧桂园、中海在内的多家房企密集披露发债计划,共性是发债利率愈来愈高。市场研究机构报告显示,在中资房企境外发债中,恒大、碧桂园、绿地及万科的美元债存量规模在同行中位居前列,其中恒大的境外总融资规模最高,达到885亿元,美元债的平均发行利率为9.1%。

  数据显示,2016年房地产最红火时期,内地发债平均成本在4%~5%的水平,部分企业可低至4%以下,而到了房地产调控不断升级的2017年,房地产企业融资成本普遍提升至5%以上,中小房企则提升至7%~9%,即使是海外融资的房企,其融资成本也因为美联储不断加息而快速扩大。

  为护航发债成功,不少房企主动上调公司债利率,10月22日,绿地控股宣布将2015年公司债券(第一期)品种二的票面利率从3.8%上调至6.8%;新城控股、复地集团、中海、正荣地产等数家房企也都上调了2015年或2016年发行的部分公司债票面利率。

  Wind数据显示,今年以来房地产信用债发行总量达到4727亿元,超去年全年,合共发行了463只,房地产净融资额为1007亿元。

  不少企业面临短期偿债压力,wind数据显示,房企债券明后年将迎来兑付高峰期,2018年地产债到期规模将在2094亿元左右,巨额债务压顶,房企也都在想尽办法加快资金回笼。

  加速回款,房企抢滩破解“钱荒”

  现阶段,房地产市场已经呈现出明显的二八分化趋势,根据中指院的最新数据,今年前10个月,碧桂园、万科、保利继续位列拿地金额榜单的前三位。其中,碧桂园以1197亿元的拿地金额继续位居榜首,万科以1162亿元排第二位,保利以888亿元排名第三,碧桂园和万科更是以超1100亿元拿地金额领先行业。

  当然,大型房企在积极拿地的同时,也在加快资金回笼。恒大在各地楼盘89折销售抢跑,碧桂园在多地选择了降价,万科在厦门也是选择了简化住宅装修促销出售的玩法,在“房住不炒”的政策下,与其干耗房价,不如选择降价销售来加速资金回笼。

  上游财经顾问江瀚认为,未来几个月乃至明年上半年,房地产融资环境趋紧的态势并不会得到根本性改变,也没有看到市场有出现窗口期的可能性。大房企应该加快周转速度,让资金回笼,中小型房企除了提高周转率外,或只能寻求于上市,还没有上市且负债率太高的房企融资压力会比较大。

  在面对融资难的问题时,中小型房企所采用的措施则是赴港上市,从而获得资金。我们看到,10月11日美地置业于港交所上市,仅最近一个月内,就有河南的恒达集团、南京银城国际、杭州的德信中国在港交所披露招股书,其中恒大集团已通过聆讯。预计年内将会有8家房地产企业香港上市。

来源:网易股票

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